【2026年最新情報】住宅ローン減税とは｜2025年からの変更点とシミュレーション、よくある質問を解説

これからマイホームを新築する方・購入する方が気になるのが「住宅ローン減税」ですよね。

2025年12月26日に「令和8年度税制改正の大綱」が閣議決定され、国土交通省が住宅ローン減税（控除）に関する情報を公表しました。

そこで今回は、住宅ローン減税について、2025年度から2026年度への変更点や、適用要件、2026年に使えるその他のお得な特例制度を詳しく解説します。

住宅ローン減税の対象期間や、ふるさと納税との併用など、多くの方からいただくご質問も紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

※本コラムで開設する内容は、2025年12月26日の公表情報に基づきます。制度をご利用になる際には、必ず最新情報をご確認ください。

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目次

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住宅ローン減税（控除）の制度とは｜2025年度からの変更点

住宅ローン減税とは、正式名称を「住宅借入金等特別控除」と言い、個人が住宅ローンの融資を受けてマイホームの新築（新築分譲住宅の購入含む）や中古住宅の購入をする場合に、毎年末のローン残高「0.7%相当額」をその年の所得税額から控除する制度です。

当初は2025年度までの期限付き制度でしたが、2025年12月26日に「令和8年度税制改正の大綱」が閣議決定され、その中に住宅ローン減税の5年間延長が含まれました。

ポイントは、2026年より既存住宅・省エネ住宅・狭小住宅への支援が手厚くなった点です。

2025年度までの制度からの主な変更点は以下のとおりです。

• 省エネ性能の高い既存住宅（中古住宅）は、最長控除期間を「10年から13年」に拡充
• 省エネ性能の高い既存住宅（中古住宅）は、対象となる借入上限額を「3,000万円から3,500万円」に拡充
• 既存住宅に対して、対象となる住宅の最低床面積を「50㎡以上から40㎡以上」に引き下げ（緩和）※
• 「省エネ基準適合住宅」は、2025年4月から義務化されたため、減税対象外に（既存住宅は対象）

※合計所得金額1,000万円超の世帯および子育て世帯などへの上乗せ措置を利用する場合は「50㎡以上」のまま

（参考：国土交通省｜住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました！～既存住宅、コンパクトな住宅への支援が拡充されます～）

省エネ性能の高い既存住宅とは、「長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅」を指します。

省エネ住宅の種類	特徴
長期優良住宅	「長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅」を指し、耐震性・省エネ性・更新容易性などいくつかの基準を満たした住宅が行政より認定される
低炭素住宅	CO2排出量を減らすための対策が講じられたことが証明できる住宅が行政より認定される
ZEH水準省エネ住宅	「断熱性能等級5以上」・「一次エネルギー消費量等級6以上」の性能をもつ省エネ住宅（太陽光発電の設置は必須要件ではない）
省エネ基準適合住宅	「断熱等性能等級4以上」・「一次エネルギー消費量等級4以上」の性能を持つ省エネ住宅 （2025年4月以降に建築確認を受ける新築建築物は、省エネ基準適合が義務）

既存住宅・省エネ住宅・狭小住宅に関する控除が拡充された背景には、以下の目的があります。

• 2050年カーボンニュートラルの実現に向けた住宅の省エネ化を加速する
• 都市部を中心に不動産価格が高騰している現状を踏まえ、様々な暮らし方をサポートする（狭小物件の購入サポート）

▶︎おすすめコラム：長期優良住宅の後悔理由と対策｜知っておくべきメリット・デメリットを徹底解説

新築住宅・中古住宅の対象借入額・控除期間と適用条件

2026年以降の新築住宅もしくは中古住宅購入を検討している方は、住宅ローン減税の対象要件をチェックしておきましょう。

以下のいずれかに当てはまる「子育て世帯」は、控除の対象となる借入上限額が500万円引き上げられます。

• 19歳未満の子供がいる世帯
• 夫婦どちらかが40歳未満の世帯

※以下内容は、2025年12月26日に公表された「国土交通省｜住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました！～既存住宅、コンパクトな住宅への支援が拡充されます～」を基にしておりますので、詳細は最新情報をご確認ください。

新築住宅（購入含む）の対象借入額・控除期間

新築（購入）する住宅の種類	対象となる借入上限額 最長控除期間
長期優良住宅 低炭素住宅	4,500万円（5,000万円） 最長13年間
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円（4,500万円） 最長13年間
省エネ基準適合住宅	2028年から対象外 ※2027年度末までに建築確認を受けた住宅は「2,000万円（3,000万円）・最長13年間」が適用
その他の住宅	対象外

ちなみに、中古物件を事業者がリフォーム・リノベーションして売却する「再販物件」には、2,000万円・最長10年間の減税が適用されます。

中古住宅購入の対象借入額・控除期間

購入する中古住宅の種類	対象となる借入上限額 最長控除期間
長期優良住宅 低炭素住宅	3,500万円（4,500万円） 最長13年間
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円（4,500万円） 最長13年間
省エネ基準適合住宅	2,000万円（3,000万円） 最長13年間
その他の住宅	2,000万円 最長10年間

新築・中古購入共通の適用条件

購入する住宅は、新築・中古を問わず、以下の条件が課せられます。

• 税申告者（ローン契約者）の年間所得が2,000万円以下であること
• 床面積が40㎡以上であること（所得1,000万円を超える方や子育て世帯の優遇措置を利用する場合は50㎡以上）
• 2028（令和10）年以降に入居する新築住宅は、災害レッドゾーン※内の場合、対象外（建て替え・中古住宅・リフォームは対象）

※災害レッドゾーン：土砂災害特別警戒区域・地すべり防止区域・急傾斜地崩壊危険区域、浸水被害防止区域・災害危険区域に含まれるエリア（都市再生特別措置法に基づく勧告に従わないものとして公表の対象となった場合に限る）

住宅ローン減税以外のお得な住宅税制も

「令和8年度税制改正の大綱」の中には、住宅ローン減税以外の住宅に関する特例制度の延長が含まれました。

所得税・固定資産税・不動産取得税・個人住民税の減額につながる制度がありますので、これから家を新築・購入・リフォームする方は詳細を押さえておきましょう。

【所得税】認定住宅等の新築等をした場合の所得税額の特別控除（投資型減税）

こちらは、各種認定住宅（長期優良・低炭素・ZEH水準省エネ住宅）を新築（新築分譲住宅の購入含む）を取得した年に利用できる制度で、以下の金額が1度限り所得税から控除されます。

※2026年より3年間延長決定

【標準的な性能強化費用相当額（45,300円×延床面積）】×【控除割合10%】＝【所得税控除額（65万円上限）】

投資型減税制度は、住宅ローンの融資を受けているかどうか関係なく、100%自己資金購入でも利用可能です。

※住宅ローン減税とは併用できません。

（参考：国土交通省｜認定住宅等新築等特別税額控除（投資型減税）について）

【固定資産税・不動産取得税】新築住宅・認定長期優良住宅に係る特例措置

こちらは、住宅を新築（新築分譲住宅の購入含む）を取得した場合、一般住宅と認定長期優良住宅それぞれについて、固定資産税の減額措置期間延長と不動産取得税の控除を受けられます。

※2026年より5年間延長決定

税の種類	制度の詳細
固定資産税	新築住宅に係る固定資産税の減額措置の適用期間が一般住宅より延長される 【戸建住宅（2階建て以下）】 一般住宅：3年間・1/2 認定長期優良住宅：5年間・1/2 【マンション等（3階建て以上）】 一般住宅：5年間・1/2 認定長期優良住宅：7年間・1/2
不動産取得税	新築住宅に係る不動産取得税において、課税標準からの控除額が一般住宅より引き上げられる 一般住宅：1,200万円 認定長期優良住宅：1,300万円

こちらは、減税対象が住宅ローン控除と異なるため、併用可能です。

（参考：国土交通省｜認定長期優良住宅に関する特例措置）

【所得税・固定資産税】既存住宅のリフォームに係る特例措置

こちらは、既存住宅をリフォームした場合に利用でき、所得税と固定資産税が一定割合、控除されます。

※2026年より所得税は3年間、固定資産税は5年間延長決定

税の種類	詳細
所得税	対象工事ごとに工事限度額（250〜500万円）が決められており、それに対して最大10%相当額が控除 ※対象工事：耐震・バリアフリー・省エネ・三世代同居・長期優良住宅化・子育てリフォーム（いずれか1つ以上の実施が条件）
固定資産税	対象工事を行った場合、固定資産税の一定割合を1年間減額 ※対象工事と減額割合：耐震[1/2]・バリアフリー[1/3]・省エネ[1/3]・長期優良住宅化[2/3]

所得税・固定資産税のリフォーム特例措置と、住宅ローン減税は、工事内容の組み合わせによって併用できます。

【所得税・個人住民税】居住用財産の買換え等に係る特例措置

こちらは、マイホーム（居住用財産）を買い替えて譲渡益※が出た場合、その課税を将来に繰り越せる制度です。

※譲渡益（じょうとえき）：キャピタルゲイン（Capital Gain）とも呼ばれ、不動産などの取得価格と売却価格の差でプラスになった分を指す

※2026年より2年間延長決定

仮に、1,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却し、その後、新たに7,000万円のマイホームを購入した場合、通常は4,000万円の譲渡益が出てその年に課税されます。

しかし、この特例を利用すると、元のマイホームを売却した年に譲渡益へ課税されず、新しいマイホームを将来譲渡（売却・相続など）をする時までに課税が繰り越されます。

譲渡益への課税が免除される訳ではありませんが、マイホームを買い替える際の出費を一時的に減らせる点がポイントです。

住宅ローン減税に関する「よくあるQ&A」

ここでは、住宅ローン減税について多くのお客様からいただくご質問を紹介します。

Q.これから建てる省エネ基準適合住宅は、対象借入上限額が減るって本当？

A.2028（令和10）年以降に新築の省エネ基準適合住宅に入居する方は「原則対象外」となり、2026〜2027年は「借入限度額2,000万円・最長13年間」の条件で控除を受けられます。

ただし、2026〜2027年の対象となる省エネ基準適合住宅は、以下のいずれかのみです。

• 2027（令和9）年12月31日までに建築確認を受けた住宅
• 登記簿上の建築年月日が2028（令和10）年6月30日までの住宅

住宅の新築期間は、土地の有無や建物の構造・規模によって異なりますが、一般的には10ヶ月〜2年程度かかるため、これからマイホーム計画を始める方で住宅ローン減税を利用したい方は、早めに建築会社とスケジュールを相談しましょう。

（参考：国土交通省｜住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました！～既存住宅、コンパクトな住宅への支援が拡充されます～｜住宅税制Q&A）

Q.「住宅ローン減税の対象となる期間はいつまで？」

A.2025年12月26日に閣議決定した内容では、2026（令和8年）1月1日～2030（令和12年）12月31日に入居した場合を住宅ローン減税の適用対象としています。

その他の減税制度は、個別で2026年からの延長期間が異なりますので、ご注意ください。

Q.「住宅ローン減税はふるさと納税と併用できる？」

A.住宅ローン減税とふるさと納税は併用できます。

住宅ローン減税の控除分が所得税から優先的に引かれて、ふるさと納税※は住民税から減額されます。

※ワンストップ特例制度を利用した場合

ただし、住宅ローン控除の額がその年の所得納税額を上回っていると、控除しきれない分が住民税から減額され、ふるさと納税の節税効果が薄れるのでご注意ください。

Q.「2026年に使える住宅関連の補助金は？」

A.2026年には「みらいエコ住宅2026事業」の制度を利用でき、新築は最大125万円、リフォームは最大100万円の補助金をもらえる可能性があります。

ただし、補助額は、住宅の省エネ性能や地域区分によって異なりますので、利用したい方は詳細をご確認ください。

下記コラムでは、新築・リフォームそれぞれの補助金対象要件を解説しています。

▶︎おすすめコラム：【最新情報】2026年住宅の新築＆リフォームで使える補助金｜対象住宅・工事要件・補助額を解説

まとめ

2026年以降も、マイホームの新築・購入・リフォームで対象となる減税制度の実施が決定しました。

2025年までよりも、既存住宅や省エネ住宅、狭小住宅へのサポートが手厚くなりましたが、省エネ基準適合住宅の新築については控除が引き下げられるため注意が必要です。

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